Приватизация: права «отказников» и конфликты семьи
Человек, который отказался от участия в приватизации, но на тот момент имел равное с нанимателем право пользования квартирой, сохраняет право проживать в ней бессрочно. Это прямо предусмотрено статьёй 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Такое право не прекращается ни при продаже квартиры, ни при прекращении семейных отношений с собственником. Выселить отказника можно, по общему правилу, только если он добровольно выехал на другое постоянное место жительства.
Адвокат Петрова Е. В. разбирает, кто участвует в приватизации, чем защищён отказник, как учитываются права детей и в каких случаях приватизацию оспаривают.
Круг участников
Приватизация регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Право приватизировать жильё есть у граждан, занимающих его по договору социального найма. Квартира передаётся в общую собственность либо в собственность одного из проживающих, но при обязательном согласии всех совершеннолетних членов семьи, имеющих право пользования.
Кто входит в круг лиц, чьё согласие или участие обязательно:
- наниматель по договору социального найма;
- члены его семьи, зарегистрированные и проживающие в квартире;
- временно отсутствующие члены семьи, сохраняющие право пользования, например проходящие военную службу по призыву;
- несовершеннолетние, проживающие с нанимателем.
Каждый гражданин может приватизировать жильё бесплатно один раз. Участие в приватизации в несовершеннолетнем возрасте не лишает права на повторную бесплатную приватизацию после совершеннолетия.
Отказ: пожизненное право пользования
Отказ оформляется письменно, обычно нотариально удостоверенным согласием на приватизацию без участия. Отказавшийся не становится собственником, но его право пользования приобретает особый характер.
| Событие | Что происходит с правом отказника |
|---|---|
| Продажа квартиры | Сохраняется, новый собственник обязан это учитывать |
| Развод с собственником | Сохраняется, правила о бывших членах семьи не применяются |
| Смерть собственника и наследование | Сохраняется в отношении наследников |
| Добровольный выезд на постоянное жительство в другое место | Может быть прекращено судом |
Именно поэтому покупателю приватизированной квартиры нужно запросить приватизационное дело и справку о зарегистрированных лицах, включая выписанных по суду или временно. Отказник, снятый с регистрации без его согласия, может потребовать вселения к новому собственнику.
Несовершеннолетние
Дети, проживающие в квартире, включаются в договор приватизации. Отказ от приватизации от имени ребёнка возможен только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. На практике опека соглашается лишь тогда, когда у ребёнка есть или будет другое равноценное жильё.
Если ребёнка не включили в договор без согласия опеки, приватизацию можно оспорить. Сам ребёнок после совершеннолетия вправе обратиться в суд, и течение исковой давности для него начинается с момента, когда он узнал о нарушении.
Ребёнок зарегистрирован в другом месте
Спорный случай — ребёнок жил с одним из родителей в муниципальной квартире, а зарегистрирован у другого. Суды учитывают, где было определено место жительства ребёнка соглашением родителей, и не всегда признают за ним право на приватизацию именно этой квартиры.
Оспаривание приватизации
Приватизацию оспаривают, когда нарушены права лица, которое должно было участвовать в ней или дать согласие. Договор передачи жилья в собственность признаётся недействительным, если нарушен порядок, установленный законом.
Основания, которые встречаются чаще всего:
- не получено согласие совершеннолетнего члена семьи или согласие подделано;
- в договор не включён несовершеннолетний без разрешения опеки;
- согласие получено под влиянием обмана или заблуждения относительно последствий;
- гражданин не понимал значения своих действий при подписании отказа.
Срок исковой давности для недействительных сделок составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки, а для лица, не являющегося её стороной, со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения. Для оспоримой сделки срок — один год.
Муниципальное жильё после приватизации
Если приватизацию признают недействительной, стороны возвращаются в исходное положение. Квартира снова становится муниципальной, запись о праве собственности погашается, отношения социального найма восстанавливаются.
Проблема возникает, когда квартира уже продана. Тогда возврат возможен только в пределах правил об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Если вернуть квартиру нельзя, нарушенное право защищают взысканием компенсации.
Деприватизация
До 1 марта 2017 года действовало правило о передаче приватизированного жилья обратно в муниципальную собственность по желанию собственника. С отменой этого механизма вернуть квартиру государству по собственному желанию больше нельзя, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Семейные конфликты после приватизации
Приватизация закрепляет доли, и дальнейшие споры переходят в область общей долевой собственности. Самые частые конфликты возникают между собственниками долей и отказниками, живущими в той же квартире.
Типовая ситуация: мать и дочь приватизировали квартиру, сын отказался от участия и продолжил жить с ними. Позже дочь продаёт свою долю постороннему лицу, и новый сособственник пытается выселить сына. Как такие споры обычно разрешаются: суд отказывает в выселении, поскольку право отказника сохраняется, а новому собственнику остаётся определять порядок пользования с учётом проживающего.
Отказник не собственник, поэтому не участвует в разделе квартиры и не получает денег при её продаже. Но расходы на жильё и коммунальные услуги он несёт наравне с собственниками.
Проверка перед покупкой
Если вы приобретаете квартиру, полученную в порядке приватизации, проверьте несколько вещей до передачи денег:
- Запросите у продавца договор передачи и приватизационное дело с согласиями всех членов семьи.
- Получите справку обо всех зарегистрированных, включая снятых с учёта в связи со службой, лишением свободы или по решению суда.
- Проверьте, нет ли в договоре несовершеннолетних, доли которых продаются без разрешения опеки.
- Уточните, есть ли отказники и где они живут.
Это позволяет заранее оценить риски и предусмотреть в договоре условие о снятии всех лиц с учёта до расчёта.
Если отказник есть, одного его снятия с регистрационного учёта недостаточно: право пользования от этого не прекращается. Надёжный вариант — нотариально удостоверенное заявление отказника о том, что он выезжает на другое постоянное место жительства и не претендует на проживание, подкреплённое его фактической регистрацией по новому адресу. Даже такой документ не исключает спор полностью, поэтому часть расчёта разумно проводить после выписки всех проживающих.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com