Безопасная сделка с квартирой: 7 этапов от проверки до ключей

Безопасная покупка квартиры строится на трёх правилах: сначала проверка, потом деньги; деньги идут через банковский или нотариальный инструмент; окончательный расчёт происходит только после регистрации перехода права. Доверие к риелтору или продавцу эти правила не заменяет. Каждый из семи этапов ниже закрывает свою группу рисков, и пропуск любого из них открывает дорогу конкретной мошеннической схеме.

Материал рассчитан на покупателя вторичного жилья. Продавцу он тоже полезен: те же этапы защищают его от покупателя, который не заплатит после регистрации.

Этап 1. Проверка квартиры и продавца до любых денег

Начинают с выписки из ЕГРН. Она показывает собственника, основание права, обременения: ипотеку, арест, запрет регистрационных действий. Заказать выписку может любой человек через Росреестр или Госуслуги. Если продавец называет себя собственником, а в выписке другое имя, дальше говорить не о чем.

Затем проверяют историю объекта. Много перепродаж за короткий срок, недавнее наследство, приватизация с отказом кого-то из жильцов, покупка на маткапитал — поводы изучить документы глубже. Про продавца проверяют паспорт по базе недействительных паспортов МВД, долги у приставов на сайте ФССП, признаки банкротства в Федресурсе, судебные дела в картотеке суда по месту жительства.

Кого ещё нужно найти в документах

• зарегистрированных в квартире: их список даёт выписка из домовой книги или справка из управляющей компании;
• лиц, отказавшихся от приватизации: они сохраняют право пользования и после продажи;
• супруга продавца: при покупке в браке нужно его нотариальное согласие;
• детей-собственников: для их долей нужно разрешение опеки.

Этап 2. Предоплата: задаток или аванс

После проверки стороны обычно фиксируют договорённость предоплатой. Задаток по Гражданскому кодексу служит доказательством договора и обеспечивает его исполнение. Если сделку сорвал продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Если покупатель, задаток остаётся у продавца.

Аванс — просто часть цены. Его возвращают в той же сумме при любом срыве, без санкций. Если в расписке не написано слово «задаток» и нет письменного соглашения, по закону сумма считается авансом. Поэтому покупателю, который боится, что продавец найдёт другого покупателя, выгоднее задаток с чётко прописанными сроками.

Сумму предоплаты лучше держать небольшой. Её задача — удержать стороны, а не оплатить квартиру до проверки документов.

Этап 3. Договор купли-продажи и его существенные условия

Договор продажи жилья должен содержать точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Без этого договор считается незаключённым. Второе обязательное условие — цена. Третье, характерное именно для жилья, — перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи.

Дополнительно в договор включают срок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учёта, порядок передачи ключей, порядок расчётов, ответственность за просрочку. Если квартира в ипотеке у продавца, прописывают порядок погашения кредита и снятия залога.

Нотариальная форма обязательна для продажи долей и для сделок с имуществом несовершеннолетних и недееспособных. В остальных случаях договор можно подписать в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение всё равно полезно: нотариус проверяет дееспособность сторон и сам подаёт документы на регистрацию.

Этап 4. Расчёты через аккредитив, эскроу или депозит нотариуса

Главное требование к способу оплаты — продавец получает деньги только после перехода права. Три инструмента дают такую связку.

Банковская ячейка и передача наличных такой связки не дают. В ячейку можно положить что угодно, а наличные после передачи вернуть сложно.

Этап 5. Подача документов на государственную регистрацию

Право собственности переходит к покупателю только с момента регистрации в ЕГРН. Подать документы можно через МФЦ, электронно через банк или нотариуса. Срок регистрации зависит от способа подачи и обычно исчисляется днями.

Росреестр вправе приостановить регистрацию, если документы неполные или есть противоречия с реестром. Покупателю стоит заранее уточнить у продавца, нет ли запретов и арестов, наложенных уже после выдачи первой выписки. Свежую выписку берут в день подписания.

Почему в договоре нельзя занижать цену

Продавцы иногда просят указать в договоре меньшую сумму, чтобы уменьшить налог. Для покупателя это прямой риск. Если сделку признают недействительной, продавец обязан вернуть только ту сумму, которая записана в договоре. Остальное придётся доказывать отдельно и, скорее всего, безуспешно. Кроме того, заниженная цена даёт финансовому управляющему довод для оспаривания сделки при банкротстве продавца. В договоре указывают реальную цену, а все платежи проводят безналично, чтобы их можно было подтвердить выпиской.

Этап 6. Передача квартиры и ключей

После регистрации стороны подписывают акт приёма-передачи. В нём фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков, передачу ключей и документов. Если продавец обязался сняться с учёта и освободить жильё к определённой дате, это отражают в акте или в отдельном соглашении.

Удерживать часть цены до освобождения квартиры можно, если это прописано в договоре. На практике часть денег оставляют на аккредитиве с дополнительным условием раскрытия, например подписанием акта. Это защищает от ситуации, когда продавец получил всю сумму и не спешит выезжать.

Этап 7. Распознать мошеннические схемы до подписания

Большинство схем используют пропуск одного из этапов выше. Типовые ситуации выглядят так.

• Поддельная доверенность. Квартиру продаёт «представитель», собственник якобы за границей. Доверенность проверяют по реестру на сайте Федеральной нотариальной палаты и связываются с собственником напрямую.
• Продажа квартиры умершего. Мошенник действует по доверенности, выданной до смерти собственника, хотя она прекратилась. Помогает проверка по реестру наследственных дел.
• Скрытые жильцы. После покупки объявляется человек, отказавшийся от приватизации и сохранивший право пользования.
• Оспаривание через банкротство продавца. Если продавец вскоре станет банкротом, управляющий может оспорить сделку, особенно при заниженной цене.
• Продавец без дееспособности. Сделку потом оспаривают родственники, ссылаясь на психическое состояние. Иногда просят справку из диспансера.

Адвокат Петрова Е. В. сопровождает сделку на всех семи этапах: проверяет объект и продавца, готовит соглашение о задатке и договор, согласует с банком условия аккредитива, контролирует регистрацию и передачу. Стоимость сопровождения согласуется заранее и зависит от сложности объекта.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com.