Дарение: «бесплатная» сделка с платными сюрпризами
Договор дарения квартиры выглядит простым: одна сторона передаёт жильё, другая принимает, денег нет. На практике у дарения есть четыре точки, где сделка может обернуться расходами или судом. Одаряемый, который не является близким родственником, платит НДФЛ. Даритель при определённых обстоятельствах вправе отказаться от обещанного дарения. Подарок можно отменить, если одаряемый совершил покушение на дарителя. Наследники дарителя нередко оспаривают договор после его смерти.
Адвокат Петрова Е. В. разбирает каждую из этих ситуаций и показывает, в каких случаях дарение действительно удобно, а когда лучше выбрать завещание или продажу.
Как оформляется дарение квартиры
Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. Договор дарения недвижимости заключается в простой письменной форме, но переход права собственности регистрирует Росреестр. Одаряемый становится собственником только с момента записи в ЕГРН.
Нотариальная форма обязательна, если дарится доля в праве собственности. Её рекомендуют и при дарении целой квартиры пожилым дарителем: нотариус проверяет дееспособность и разъясняет последствия, а это затрудняет последующее оспаривание.
Что понадобится для регистрации:
- паспорта сторон и договор дарения;
- нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира нажита в браке;
- согласие органа опеки, если собственником является ребёнок (дарить от имени ребёнка запрещено);
- выписка из ЕГРН для проверки обременений.
Дарение между коммерческими организациями запрещено. Нельзя дарить от имени недееспособного и малолетнего. Работникам медицинских и социальных учреждений нельзя дарить имущество их подопечные, если подарок выходит за рамки обычного.
НДФЛ: близкие родственники или остальные
Доход в виде подаренной недвижимости освобождён от налога, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу. Это правило закреплено в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Освобождены от налога:
- супруги;
- родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры.
Племянники, тёти, дяди, зятья, невестки, свекрови, тёщи и сожители в этот список не входят. Они платят 13% от стоимости квартиры, обычно исчисляемой от кадастровой. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года. Если кадастровая стоимость высокая, налог может составить сумму, сопоставимую с расходами на покупку небольшой комнаты.
Второй налоговый момент связан с будущей продажей. Если квартира подарена членом семьи или близким родственником, продать её без налога можно через три года владения. Если дарил посторонний человек, срок составляет пять лет.
Отмена дарения (ст. 578 ГК)
Ст. 578 ГК РФ содержит закрытый перечень оснований для отмены дарения. Даритель вправе отменить договор, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, отменить дарение могут наследники дарителя.
Отдельное основание касается вещей, представляющих для дарителя большую неимущественную ценность. Если одаряемый обращается с ними так, что создаёт угрозу их утраты, даритель может требовать отмены через суд. К квартире это основание применяют редко.
В договор можно включить условие, что даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого. Это защищает дарителя от ситуации, когда квартира после смерти молодого одаряемого переходит к его наследникам, а не возвращается.
Обычная ссора, неблагодарность или отказ ухаживать за дарителем основанием для отмены не являются. Суды отказывают в таких исках, если нет обстоятельств из ст. 578 ГК РФ.
Отказ от исполнения (ст. 577)
Ст. 577 ГК РФ касается договоров, в которых дарение обещано на будущее. Даритель вправе отказаться от исполнения, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось так, что исполнение приведёт к существенному снижению уровня его жизни.
Пример типовой ситуации: пожилой человек подписал договор о дарении квартиры внуку с передачей через год, а затем тяжело заболел и нуждается в продаже жилья для лечения. Отказ от исполнения в таком случае допустим, и одаряемый не может требовать возмещения убытков.
Если договор предусматривает немедленную передачу, но переход права ещё не зарегистрирован, стороны вправе совместно отозвать документы из Росреестра. Одностороннее уклонение дарителя от регистрации позволяет одаряемому обратиться в суд, но исход зависит от обстоятельств, и суд оценивает их по каждому делу отдельно.
Оспаривание наследниками
Подаренная квартира не входит в наследственную массу. Поэтому наследники, особенно имеющие право на обязательную долю, пытаются признать дарение недействительным.
| Основание | Что доказывают | Срок исковой давности |
|---|---|---|
| Неспособность понимать значение действий | Состояние дарителя на дату сделки, посмертная экспертиза | Один год |
| Заблуждение или обман | Даритель думал, что подписывает другой договор | Один год |
| Притворная сделка | Под дарением скрыта купля-продажа | Три года |
| Отсутствие согласия супруга | Квартира общая, согласия нет | Один год |
Главное доказательство в таких спорах даёт медицинская документация и показания свидетелей. Для защиты одаряемого полезны нотариальное удостоверение, справка психиатра на дату сделки и видеозапись подписания.
Дарение или завещание или продажа
Выбор конструкции зависит от цели: передать жильё сразу, сохранить его за собой до конца жизни или получить деньги.
- Дарение передаёт право сразу. Даритель теряет контроль над квартирой, но для близких родственников сделка не облагается налогом. Обязательная доля на подаренное не распространяется.
- Завещание вступает в силу после смерти. Его можно изменить в любой момент, но наследники с правом на обязательную долю получат её независимо от воли наследодателя. Наследники первой и второй очереди налог не платят.
- Купля-продажа требует оплаты. Продавец платит НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. Оспорить продажу сложнее, если деньги реально переданы.
Для пожилого собственника есть ещё договор пожизненного содержания с иждивением. Он сохраняет право проживания и даёт содержание в обмен на квартиру.
Как защитить обе стороны
Даритель защищает себя условием об отмене при его переживании одаряемого и оговоркой о праве пожизненного проживания. Одаряемый защищает себя нотариальной формой, медицинским заключением и подтверждением, что даритель действовал добровольно.
Если в квартире зарегистрированы другие люди, дарение само по себе не лишает их права пользования. Члены семьи, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право проживать бессрочно. Одаряемому стоит выяснить это до регистрации: выселить таких жильцов после сделки обычно не получается. Если в квартире есть долги по коммунальным платежам, они остаются за прежним собственником, но на практике управляющая компания предъявляет претензии тому, кто владеет квартирой сейчас.
Выбор конструкции передачи недвижимости адвокат Петрова Е. В. начинает с цели семьи. Затем она сравнивает налоги, риски оспаривания и готовит документы под выбранную схему.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com.