Задаток: юридическая природа и защита покупателя

Задаток защищает покупателя квартиры только при правильном оформлении. Нужны письменное соглашение, само слово «задаток», указание на договор, который он обеспечивает, и срок заключения основного договора. Если в расписке написано «аванс» или «предоплата», продавец, нашедший покупателя подороже, просто вернёт деньги в той же сумме, и никаких санкций для него не наступит.

Правила о задатке содержатся в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Ниже разобрано, чем задаток отличается от аванса, что обязательно включить в соглашение, когда задаток возвращают в двойном размере и как вести спор, если продавец отказался от сделки.

Задаток и аванс по статье 380 ГК РФ

Статья 380 ГК РФ определяет задаток как сумму, которую одна сторона выдаёт другой в счёт причитающихся платежей. Одновременно задаток доказывает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение. У аванса обеспечительной функции нет: это просто часть цены, уплаченная вперёд.

Закон требует заключать соглашение о задатке в письменной форме независимо от суммы. Если форма не соблюдена или есть сомнение в том, чем является переданная сумма, её считают авансом. Этим правилом суды пользуются постоянно. Расписка «получил 200 тысяч рублей за квартиру» без слова «задаток» почти гарантированно будет признана авансом.

С 2015 года задатком можно обеспечивать и обязательство заключить основной договор по предварительному договору. До этого суды часто отказывали в двойном возврате, ссылаясь на то, что основного обязательства по оплате ещё нет. Сейчас такой спор решён прямо в законе.

Обязательные пункты соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляют отдельным документом или включают в предварительный договор купли-продажи. Второй вариант надёжнее: задаток привязан к конкретным условиям будущей сделки.

Что должно быть в тексте

• стороны с паспортными данными, а если продаёт не собственник, то реквизиты доверенности;
• квартира: адрес, кадастровый номер, площадь;
• цена будущего договора и порядок оплаты оставшейся суммы;
• размер задатка и прямая фраза о том, что сумма передаётся в качестве задатка по статье 380 ГК РФ;
• срок заключения основного договора;
• последствия срыва сделки по вине каждой стороны;
• основания, при которых задаток возвращается в одинарном размере.

Последний пункт покупатели часто упускают. Если банк отказал в ипотеке или проверка выявила арест квартиры, покупатель не виноват в срыве. Без прямого указания на такие случаи продавец будет удерживать задаток, а спор придётся вести в суде.

Срок заключения основного договора — ключевая дата. Если он не указан, по правилам о предварительном договоре основной должен быть заключён в течение года. Если ни одна сторона до истечения срока не направила другой предложение заключить сделку, обязательства прекращаются, и задаток возвращают.

Двойной возврат по статье 381 ГК РФ

Статья 381 ГК РФ распределяет последствия так. Если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если отвечает сторона, получившая задаток, она обязана уплатить двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за срыв, возмещает ещё и убытки, но с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Например, покупатель потерял выгодную ставку по ипотеке из-за отказа продавца. Разница в переплате — убытки, их можно взыскать сверх двойного задатка только в части, превышающей сумму задатка.

Как передавать деньги, чтобы не потерять их

Передача задатка наличными под расписку остаётся самым частым вариантом и самым рискованным. Если продавец откажется от сделки и скажет, что денег не получал, расписку придётся защищать почерковедческой экспертизой. Безопаснее перевод на счёт продавца с назначением платежа «задаток по соглашению от такого-то числа».

Ещё одна ошибка — передать деньги не собственнику, а риелтору или родственнику. Если у получателя нет доверенности с правом получать деньги, собственник может заявить, что соглашения не было. Задаток тогда придётся взыскивать с посредника как неосновательное обогащение, без двойного размера.

Опасно и отдавать задаток до проверки документов. Если собственник окажется банкротом или квартира под арестом, вернуть деньги бывает сложно даже при выигранном суде. Первое действие до задатка — выписка из ЕГРН и проверка продавца.

Сколько отдавать в качестве задатка

Закон размер не ограничивает. На рынке обычно передают небольшую часть цены. Чем больше сумма, тем больнее её потерять, если продавец окажется неплатёжеспособным. Крупную предоплату лучше провести через аккредитив, а не наличными.

Спор о возврате задатка

Если продавец отказался от сделки, сначала направляют ему письменное предложение заключить основной договор до истечения срока. Это доказательство того, что покупатель от сделки не уклонялся. Затем, если продавец не отвечает, направляют претензию с требованием вернуть задаток в двойном размере.

Иск подают в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика. При цене иска до определённой суммы дело рассматривает мировой судья, при большей — районный суд. К иску прикладывают соглашение о задатке, доказательства передачи денег, переписку, доказательства того, что продавец продал квартиру другому.

Помимо двойного задатка, можно просить проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда продавец должен был вернуть деньги. Если продавец спорит, что срыв произошёл по вине покупателя, бремя доказывания распределяется по общим правилам, и переписка решает многое.

Когда задаток может обернуться против покупателя

Задаток работает в обе стороны. Если покупатель не успел получить одобрение ипотеки к сроку, а соглашение не содержит оговорки о кредите, продавец вправе оставить задаток себе. То же при отказе покупателя после того, как он нашёл вариант дешевле.

Поэтому покупатель заранее закладывает в соглашение реальные сроки и объективные причины для возврата в одинарном размере. Нельзя подписывать текст, подготовленный стороной продавца или его агентом, без правок.

Проверка документов перед передачей задатка

Адвокат Петрова Е. В. до передачи денег проверяет право собственности продавца, обременения, зарегистрированных лиц и полномочия представителей. Затем готовит соглашение о задатке или предварительный договор с оговорками о кредите и результатах проверки. Если продавец уже отказался от сделки, адвокат готовит претензию и иск о взыскании двойной суммы.

Консультацию по проверке документов перед задатком можно получить до встречи с продавцом, чтобы прийти на неё с готовым текстом соглашения.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com.