Ст. 35 СК: сделка без согласия супруга — под угрозой
Если женатый или замужний собственник продаёт, дарит или закладывает недвижимость, нажитую в браке, ему нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без такого согласия сделка оспорима. Второй супруг может требовать признать её недействительной в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Это правило пункта 3 статьи 35 СК РФ.
Для покупателя риск в том, что он зависит от семейных обстоятельств продавца. Устное «я разведён» или «квартира только моя» ничего не гарантирует. Ниже разобрано, когда согласие обязательно, как оспаривают сделку, как считают срок и что может сделать покупатель, чтобы не потерять деньги.
Когда согласие обязательно
Нотариальное согласие требуется для трёх групп сделок с общим имуществом супругов:
- распоряжение недвижимостью: продажа, дарение, мена, передача в залог, в том числе ипотека;
- сделки, которые требуют нотариального удостоверения, например отчуждение доли в уставном капитале ООО;
- сделки, подлежащие государственной регистрации в установленном законом порядке.
Что не требует согласия
Согласие не нужно для личного имущества супруга. К нему относится полученное до брака, по наследству, в дар или по другим безвозмездным сделкам, а также вещи индивидуального пользования. Если есть брачный договор, установивший раздельный режим для конкретного объекта, согласие также не требуется.
Покупка тоже бывает сделкой с общим имуществом
Если супруг покупает квартиру на общие деньги и одновременно оформляет ипотеку, банк чаще всего требует нотариальное согласие второго супруга на залог. Отсутствие согласия создаёт риск для кредитора и самого заёмщика.
Презумпция согласия
Для остальных сделок с общим имуществом действует презумпция: считается, что супруг действует с согласия второго. Это пункт 2 статьи 35 СК РФ. Продажа машины, крупная покупка бытовой техники, перевод денег со счёта формально не требуют нотариального документа.
Когда презумпцию можно опровергнуть
Сделку без нотариальной формы согласия можно оспорить, только если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга. Например, покупатель получил от жены продавца письменное возражение до сделки или является их общим близким знакомым, знавшим о конфликте.
Автомобиль и доля в бизнесе
Продажа автомобиля относится к сделкам с презумпцией согласия, поскольку регистрация транспортного средства не является государственной регистрацией сделки. Доля в ООО отчуждается у нотариуса, поэтому здесь согласие супруга обязательно, и нотариус его проверит.
Оспаривание сделки без согласия
Супруг, чьё согласие не получено, подаёт иск о признании сделки недействительной. Суд проверяет, было ли имущество общим, требовалось ли согласие и не пропущен ли срок.
Что доказывает истец
- Брак на момент приобретения имущества и возмездный характер приобретения.
- Отсутствие нотариального согласия на сделку.
- Дату, когда он узнал о сделке.
- При сделке без обязательной нотариальной формы согласия: осведомлённость покупателя о несогласии.
Последствия
Если суд признает сделку недействительной, стороны возвращают полученное: имущество возвращается в собственность супругов, покупатель получает право требовать назад деньги от продавца. Если продавец неплатёжеспособен, покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
| Сделка | Согласие | Возможность оспорить |
|---|---|---|
| Продажа квартиры, купленной в браке | Нотариальное, обязательно | Год с момента, когда супруг узнал |
| Ипотека общей квартиры | Нотариальное, обязательно | Год с момента, когда супруг узнал |
| Отчуждение доли в ООО | Нотариальное, обязательно | Год с момента, когда супруг узнал |
| Продажа автомобиля | Презюмируется | Только если покупатель знал о несогласии |
| Продажа квартиры, полученной в дар | Не требуется | Нет оснований по ст. 35 СК |
Сроки: год
Годичный срок начинает течь не с даты сделки, а с того дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней. Это главный вопрос в большинстве таких дел.
Как определяют начало срока
Суд смотрит на обстоятельства: жили ли супруги вместе, знал ли истец о переезде, о поступлении денег, о смене собственника в выписке ЕГРН. Если супруги продолжали общаться и истец видел, что квартира продана, суд вправе признать, что он должен был узнать о сделке в тот момент.
Пропуск срока
Ответчик заявляет о пропуске срока. Если суд установит, что год истёк, в иске будет отказано без исследования остальных обстоятельств. Восстановить этот срок можно лишь по уважительным причинам, связанным с личностью истца, например тяжёлой болезни.
Защита покупателя
Покупатель может заметно снизить риск, если до сделки проведёт проверку продавца и объекта.
Что проверять
- паспорт продавца, в том числе отметки о браке и разводе;
- свидетельство о браке или о расторжении брака;
- основание приобретения и дату регистрации права в выписке ЕГРН;
- брачный договор, если продавец на него ссылается;
- нотариальное согласие супруга с проверкой его подлинности через реестр нотариальных действий.
Заверения продавца
В договор стоит включить заверения продавца о его семейном положении и об отсутствии прав третьих лиц. Если заверения окажутся ложными, покупатель по ГК РФ вправе требовать возмещения убытков или неустойки. Это не спасает саму сделку, но даёт дополнительный способ вернуть потери.
Нотариальная форма сделки
Сделку можно удостоверить у нотариуса. Нотариус проверит семейное положение продавца и наличие согласия. Это не исключает оспаривания полностью, но снижает шансы на ошибку при подготовке.
После развода и при разделе
Расторжение брака не прекращает совместную собственность автоматически. Пока имущество не разделено, оно остаётся общим.
Какие правила применяются
После развода к сделкам с неразделённым имуществом применяются нормы ГК РФ о совместной собственности. Бывший супруг может оспорить сделку, но ему придётся доказывать, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии его согласия. Поэтому при покупке у разведённого продавца всё равно разумно запросить его согласие или соглашение о разделе.
Типовая ситуация
Супруги разошлись, но брак не расторгли. Муж продаёт квартиру, купленную в браке и оформленную на него, сообщив покупателю, что давно живёт один. Через несколько месяцев жена получает выписку ЕГРН и узнаёт о продаже. Если она подаёт иск в пределах года, такие споры обычно разрешаются признанием сделки недействительной, а покупатель предъявляет требования к продавцу о возврате денег. Поэтому отсутствие согласия важно выявить до передачи оплаты, а не после.
Проверка сделки и оспаривание
Споры по статье 35 решаются на уровне дат и документов: когда приобретено имущество, когда заключён брак, когда супруг узнал о сделке.
Адвокат Петрова Е. В. проверяет документы перед покупкой недвижимости, составляет условия о заверениях продавца, готовит иски о признании сделки недействительной и возражения на них. Для оценки ситуации пришлите выписку ЕГРН, договор, свидетельство о браке или разводе и сведения о том, когда стало известно о сделке.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com