Ошибка в ЕГРН: административный и судебный пути
Ошибку в ЕГРН исправляют двумя способами. Техническую ошибку, то есть описку, опечатку или неверный перенос данных из документов, Росреестр исправляет по заявлению или по собственной инициативе в течение трёх рабочих дней. Реестровую ошибку, которая пришла в реестр из документов, например из межевого плана или технического плана, исправляют по заявлению с новыми документами, а если исправление может затронуть чужие права — только через суд. Порядок установлен статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Адвокат Петрова Е. В. разбирает, как определить вид ошибки, в каком порядке её исправлять и чем грозят неверные записи при продаже, ипотеке и наследовании.
Техническая или реестровая ошибка
Разница определяется источником. Если в документах всё верно, а в реестре значится другое, это техническая ошибка регистратора. Если неправильные сведения содержались в документах, которые подавали в Росреестр, это реестровая ошибка.
| Признак | Техническая ошибка | Реестровая ошибка |
|---|---|---|
| Источник | Действия сотрудника Росреестра | Документы, поданные на кадастровый учёт или регистрацию |
| Примеры | Опечатка в фамилии, неверная площадь при верном техплане | Неверные координаты границ в межевом плане, ошибка кадастрового инженера |
| Кто исправляет | Росреестр в течение трёх рабочих дней | Росреестр по заявлению с новыми документами или суд |
| Нужен ли суд | Если исправление может повредить правам третьих лиц | Если есть спор или затрагиваются права смежных владельцев |
На практике граница размыта. Регистратор может отказаться признать ошибку технической и предложить обращаться с межевым планом, а кадастровый инженер — сослаться на то, что сведения ему передали из реестра. Поэтому вид ошибки стоит подтвердить документами до обращения.
Порядок исправления
Для технической ошибки подаётся заявление в Росреестр через МФЦ или электронно. К нему прикладывают документ, в котором сведения указаны верно: договор, свидетельство, технический план. Госпошлина за исправление технической ошибки не уплачивается.
Для реестровой ошибки порядок сложнее:
- Заказать выписку из ЕГРН и сравнить её с документами.
- Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки нового межевого или технического плана с заключением о наличии ошибки.
- Согласовать границы со смежными землепользователями, если меняется их положение.
- Подать заявление об исправлении реестровой ошибки с новым планом.
- Получить выписку с исправленными сведениями либо отказ, который можно обжаловать.
Сроки кадастрового учёта в таких случаях — обычные для учёта изменений. Если регистратор приостанавливает процедуру, в уведомлении указываются причины. Их устраняют или оспаривают.
Когда нужен суд
Суд нужен, если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей. Так бывает почти всегда, когда меняются границы участка, смежного с соседскими, или площадь объекта, в котором несколько собственников.
Типовые требования:
- об исправлении реестровой ошибки с указанием правильных координат;
- об установлении границ земельного участка;
- об оспаривании отказа Росреестра в исправлении ошибки в порядке административного судопроизводства;
- о признании права и внесении изменений в реестр.
В деле об исправлении реестровой ошибки суд почти всегда назначает судебную землеустроительную или техническую экспертизу. Эксперт определяет, в чём состоит ошибка и как должны выглядеть правильные сведения. Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Последствия «битых» записей
Неверные сведения в реестре мешают не только в теории. Они всплывают в момент, когда объект нужно продать, заложить или унаследовать.
- Продажа. Покупатель или его банк замечает расхождение в площади или границах и отказывается от сделки.
- Ипотека. Банк не принимает объект в залог, пока сведения не исправлены.
- Наследство. Нотариус выдаёт свидетельство только на то, что значится в реестре, и расхождения переходят к наследнику.
- Налоги. Кадастровая стоимость рассчитывается по реестровой площади, и ошибка увеличивает налог.
- Соседи. Наложение границ приводит к спорам о заборах и постройках.
Пересечение границ
Особый случай — когда при постановке соседнего участка на учёт выясняется, что его границы пересекают ваш участок по данным реестра. Росреестр приостанавливает учёт, и проблема становится общей. Решить её можно согласованием с соседом или через суд.
Возмещение убытков от ошибок
Закон о регистрации недвижимости предусматривает, что убытки, причинённые в результате ошибок органа регистрации, возмещаются за счёт казны Российской Федерации. Речь идёт о реальных потерях: сорвавшейся сделке, расходах на исправление, упущенной выгоде в доказуемых случаях.
Если ошибка допущена кадастровым инженером, требования предъявляются к нему. Его ответственность застрахована, и член саморегулируемой организации отвечает в том числе компенсационным фондом.
Для взыскания нужно доказать три обстоятельства: наличие ошибки, размер убытков и причинную связь между ними. Документы собирают с первого дня:
- выписки до и после исправления;
- переписка с Росреестром и кадастровым инженером;
- договоры и переписка по сорвавшейся сделке;
- расходы на экспертизы и новые планы.
Отказ Росреестра и его обжалование
Регистратор может отказать в исправлении ошибки, посчитав, что заявитель на самом деле хочет изменить права, а не исправить сведения. Такой отказ обжалуют в апелляционную комиссию при управлении Росреестра, если речь идёт о кадастровом учёте, или в суд в порядке административного судопроизводства.
Срок для административного иска — три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении. Пропуск этого срока без уважительных причин ведёт к отказу. Поэтому решения Росреестра стоит получать в письменном виде и сохранять конверты или электронные уведомления с датами.
Практические советы до сделки
Самый дешёвый способ избежать проблем — проверить реестр заранее. Перед покупкой, дарением или оформлением наследства закажите выписку из ЕГРН и сравните её с правоустанавливающими документами и техническим паспортом.
Обращайте внимание на площадь, этаж, назначение помещения, кадастровый номер, вид разрешённого использования земли и наличие координат границ. Участок без установленных границ формально существует, но его положение на местности не определено, и это частая причина будущих споров.
Если расхождение найдено, решите вопрос до подписания договора: попросите продавца исправить ошибку за свой счёт или включите в договор условие о сроке исправления и последствиях его нарушения. После перехода права исправлять ошибку придётся уже новому владельцу, и претензии к продавцу потребуют отдельного спора. Для квартир проверьте также, совпадает ли площадь в реестре с площадью в техническом паспорте с учётом возможной перепланировки.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com