ЕГРН: регистрация без приостановок

Регистрацию права в Едином государственном реестре недвижимости чаще всего останавливают по трём причинам: документы не соответствуют требованиям закона, сведения о площади или границах расходятся с данными реестра, по объекту есть запрет или заявление третьего лица. Чтобы пройти регистрацию с первого раза, пакет проверяют до подачи, а заявление подают удобным каналом. Электронная подача, как правило, быстрее бумажной через МФЦ.

Регистрация прав на недвижимость проходит по Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В путеводителе разобраны: что подлежит регистрации, сроки и каналы подачи, типичные основания приостановки, способы обжалования отказа и виды выписок. Адвокат Петрова Е. В. сопровождает регистрацию, когда за сделкой стоит спор или риск оспаривания права.

Что регистрируется

Регистрации подлежат возникновение, переход, ограничение и прекращение прав на недвижимое имущество: квартиры, дома, земельные участки, нежилые помещения, машино-места, объекты незавершённого строительства. Право собственности на недвижимость по договору возникает с момента внесения записи в ЕГРН, а не с подписания договора или передачи ключей.

Основные виды записей

• Право собственности — при покупке, дарении, мене, наследовании, приватизации, вводе нового объекта.
• Обременения — ипотека, аренда сроком от года, сервитут, доверительное управление, арест и запрет по решению суда или пристава.
• Договоры — участия в долевом строительстве, уступки прав по ним, аренды на срок не менее года.
• Кадастровый учёт — постановка на учёт, изменение характеристик после перепланировки, раздела или объединения, снятие с учёта при сносе.

Наследник приобретает право с момента открытия наследства, но распорядиться квартирой без регистрации не сможет. Регистрация здесь нужна, чтобы право стало видно для третьих лиц.

Сроки и каналы: МФЦ, электронно

Закон о регистрации недвижимости устанавливает предельные сроки в рабочих днях. При подаче через МФЦ к ним прибавляются дни на передачу пакета в Росреестр.

Электронно заявление подаётся через Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра с усиленной квалифицированной электронной подписью. Нотариус после удостоверения сделки обязан сам подать документы на регистрацию в электронном виде. Банки при ипотеке тоже часто подают пакет электронно.

Ход регистрации отслеживается по номеру обращения на сайте Росреестра или в Госуслугах. После завершения заявитель получает выписку из ЕГРН, которая заменила прежнее свидетельство о регистрации права.

Приостановка: причины

Регистратор проводит правовую экспертизу документов. Если находит препятствие, он приостанавливает регистрацию и направляет уведомление с перечнем причин. Общий срок приостановки по инициативе регистратора — до трёх месяцев. За это время заявитель устраняет недостатки.

Частые основания

• документ подписан неуполномоченным лицом или доверенность не содержит нужных полномочий;
• нет согласия супруга, органа опеки, залогодержателя, если оно требуется;
• площадь или адрес в договоре не совпадают со сведениями ЕГРН;
• границы участка пересекаются с соседними или с землями общего пользования;
• в реестре есть запрет на регистрационные действия, наложенный судом или приставом;
• не уплачена госпошлина, а данные о платеже не поступили в систему.

Уведомление о приостановке читают построчно. Каждое основание требует своего ответа: дополнительного документа, исправленного технического плана, заявления о внесении изменений. Если пропустить хотя бы одно, по окончании срока последует отказ.

Как снять приостановку

Недостающие документы подаются тем же каналом, что и основное заявление, со ссылкой на номер обращения. Если ошибка в сведениях ЕГРН, сначала исправляют реестровую или техническую ошибку по отдельному заявлению. При спорных границах кадастровый инженер готовит межевой план и акт согласования с соседями.

Регистрацию можно приостановить и по заявлению самой стороны сделки, если нужно время, например чтобы получить согласие банка. Продавец и покупатель вправе подать заявление о возврате документов без регистрации, если сделка не состоялась.

Отказ: обжалование

Отказ в регистрации оформляется уведомлением с указанием оснований. Его можно обжаловать двумя путями.

Решения о приостановке кадастрового учёта обжалуются в апелляционную комиссию при управлении Росреестра в субъекте. Заявление подаётся в течение 30 дней с даты решения. Комиссия рассматривает его коллегиально, а заявитель вправе представить пояснения.

Отказ в регистрации права обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства по КАС РФ. Срок подачи административного иска — три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении права. Если за отказом стоит спор о праве с другим лицом, требование предъявляется к этому лицу в исковом порядке. Решение суда о признании права само по себе является основанием для регистрации.

Выписки: виды

Выписка из ЕГРН подтверждает содержание записей реестра на дату выдачи. Её заказывают через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ.

• Об основных характеристиках и зарегистрированных правах — кто собственник, какие есть обременения, кадастровая стоимость, площадь.
• О переходе прав — история владельцев, полезна перед покупкой для оценки рисков.
• О кадастровой стоимости — нужна для споров о налоге и выкупной цене, предоставляется бесплатно.
• О правах лица на объекты — сведения обо всей недвижимости конкретного человека, выдаётся ему самому или по запросу уполномоченных органов.

Персональные данные собственника в выписке для посторонних лиц скрыты, если владелец не дал согласия на их раскрытие. Поэтому перед сделкой выписку запрашивает сам продавец или покупатель получает её с его согласия.

Защита права от мошеннических сделок

Собственник может подать заявление о невозможности регистрации без его личного участия. Тогда документы, поданные по доверенности, вернут без рассмотрения. Это простая мера для тех, кто давно не живёт в своей квартире или опасается подделки документов.

Если в реестре появилась запись, о которой собственник не знал, действовать надо сразу: получить выписку о переходе прав, обратиться в полицию и подать иск об оспаривании зарегистрированного права. В ЕГРН по заявлению можно внести отметку о возражении в отношении зарегистрированного права, она предупреждает покупателей о споре. Промедление даёт возможность перепродать объект добросовестному приобретателю, и вернуть его станет сложнее.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com