25 проверок перед покупкой вторички

Перед задатком за квартиру на вторичном рынке покупатель может сам пройти 25 проверок: выписка ЕГРН и история переходов права, основания владения, личность и дееспособность продавца, согласие супруга, зарегистрированные жильцы и отказавшиеся от приватизации, долги по коммуналке, способ расчёта и текст договора. Ниже каждая проверка расписана так: где её сделать и какой ответ должен насторожить.

Чек-лист составлен адвокатом Петровой Е. В. для работы «в полях»: его удобно распечатать, взять на просмотр и отмечать пункты по ходу. Он не заменяет правовую экспертизу сделки, но отсекает большую часть квартир, от которых лучше отказаться сразу, пока не внесены деньги.

Документы на квартиру

Начните с бумаг, а не с ремонта и вида из окна. Проверки 1–6 можно пройти до личной встречи с продавцом, если он пришлёт сканы.

1. Выписка ЕГРН об объекте. Заказывается на Госуслугах или в МФЦ, приходит за несколько дней. Сверьте кадастровый номер, площадь, этаж и адрес с объявлением. Насторожить должны арест, ипотека в пользу третьего лица, запрет регистрационных действий, отметка о судебном споре.
2. Выписка о переходе прав. Она показывает всех прежних собственников. Частая смена владельцев за последние два-три года, продажа сразу после получения наследства или дарения — повод копать глубже.
3. Основание права продавца. Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, решение суда, договор приватизации. От основания зависит, кто ещё может претендовать на квартиру.
4. Сведения о собственнике. С 2023 года фамилия и имя владельца попадают в выписку ЕГРН только с его согласия. Если продавец отказывается открыть данные, попросите его заказать выписку самостоятельно в вашем присутствии.
5. Перепланировка. Сравните технический план из БТИ или поэтажный план с фактом. Снесённая несущая стена или перенос мокрой зоны над жилыми комнатами — это будущее предписание и расходы уже для вас.
6. Обременение маткапиталом. Если квартира покупалась с материнским капиталом, у детей должны быть выделены доли. Если долей нет, сделку позже могут оспорить в интересах ребёнка.

Продавец: 6 проверок

Даже идеальные документы не спасут, если продавец не вправе продавать или потом заявит, что не понимал своих действий.

1. Паспорт. Проверьте его действительность в сервисе МВД по серии и номеру. Сверьте данные паспорта с выпиской ЕГРН.
2. Справки ПНД и наркологического диспансера. Продавец получает их сам. Особенно важно, если он пожилой, продаёт единственное жильё или ведёт себя странно. Иногда разумно предложить освидетельствование у психиатра в день сделки.
3. Банкротство. Поиск по ФИО на fedresurs.ru. Сделку должника, совершённую незадолго до банкротства, финансовый управляющий вправе оспорить.
4. Судебные дела и долги. Проверьте картотеки судов на sudrf.ru и банк данных исполнительных производств ФССП. Крупные долги повышают риск ареста квартиры.
5. Согласие супруга. Если квартира приобретена в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга по Семейному кодексу. Без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал о продаже.
6. Доверенность. Если действует представитель, проверьте доверенность в реестре на сайте notariat.ru и настаивайте на встрече с самим собственником или видеозвонке.

Люди: кто прописан и проживает

Покупка квартиры не означает, что из неё автоматически выпишутся все жильцы. Проверки 13–17 защищают от «вечных» соседей.

1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах. Получается через управляющую компанию, МФЦ или Госуслуги. В договоре зафиксируйте срок снятия всех с регистрационного учёта.
2. Отказавшиеся от приватизации. Если квартира приватизирована, запросите архивный договор приватизации. Человек, который был зарегистрирован и отказался от участия, сохраняет право бессрочного пользования. Выселить его через суд почти невозможно.
3. Несовершеннолетние. Если среди собственников или прописанных есть дети, для продажи их доли нужно разрешение органа опеки. Уточните, куда их выписывают и есть ли у них другое жильё.
4. Временно отсутствующие. Лица, выписанные на срок службы в армии, отбывания наказания или лечения, могут вернуться. Спросите об этом прямо и попросите архивную справку о всех, кто был зарегистрирован раньше.
5. Фактически живущие. Поговорите с соседями и консьержем. Бывает, что в квартире годами живёт родственник, не имеющий прописки, но считающий жильё своим.

Деньги: безопасные расчёты

Пункты 18–21 касаются самой болезненной части: как не потерять деньги и не заплатить за квартиру, которую не зарегистрируют.

1. Задаток и аванс. Задаток по ГК РФ при срыве сделки по вине продавца возвращается в двойном размере, аванс — в простом. Оформите соглашение письменно и укажите, за что именно платите.
2. Способ расчёта. Используйте аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов банка. Деньги продавец получает только после регистрации перехода права.
3. Полная цена в договоре. Занижение цены ради налога продавца опасно для покупателя: при расторжении сделки вернут сумму из договора, а не реально уплаченную.
4. Долги за ЖКУ и капремонт. Попросите справку об отсутствии задолженности. Долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику по Жилищному кодексу.

Договор и регистрация

Проверки 22–25 закрывают последний этап. Ошибка здесь приводит к приостановке регистрации или к проблемам через годы.

1. Существенные условия. В договоре должны быть точное описание квартиры с кадастровым номером, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если таких лиц нет, это тоже надо прямо написать.
2. Нотариальная форма. Она обязательна при продаже долей и при участии несовершеннолетних или ограниченно дееспособных собственников. Нотариус сам проверяет часть рисков.
3. Акт приёма-передачи. Подписывайте его после фактической передачи ключей, с показаниями счётчиков и перечнем оставленного имущества.
4. Подача на регистрацию. Документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронно. Получите выписку ЕГРН уже на своё имя и проверьте, что обременения сняты.

Какие сигналы означают «остановиться»

Некоторые находки не лечатся ни скидкой, ни дополнительной распиской. Если продавец торопит и предлагает цену заметно ниже рынка, если квартира перешла по наследству менее трёх лет назад и есть другие наследники, если владелец отказывается от справок диспансеров или от встречи лично, лучше взять паузу.

Отдельный риск — цепочка «дарение между чужими людьми, затем быстрая продажа». Так иногда скрывают реальную стоимость или сделку с пороком воли. Ещё один тревожный признак — доверенность, выданная незадолго до продажи в другом регионе.

При обнаружении одного из этих признаков не вносите задаток до проверки специалистом. Возврат денег по сорванной сделке через суд занимает месяцы.

Проверка квартиры адвокатом Петровой Е. В.

Самостоятельный чек-лист отвечает на вопрос «где смотреть». Адвокат оценивает, что означает найденное: можно ли оспорить сделку, насколько реален риск и как его закрыть условиями договора. В работу входят запрос и анализ документов, проверка продавца по открытым базам, составление договора и соглашения о задатке, сопровождение расчётов и регистрации.

Пришлите выписку ЕГРН, основание права продавца и проект договора, если он уже есть. По ним станет понятно, с чего начать и какие документы запросить у продавца дополнительно. Проверка адвокатом — под ключ.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com.