Нотариус: где без него никак

Нотариальное удостоверение обязательно, когда этого прямо требует закон: при отчуждении доли в уставном капитале ООО, при сделках с долями в праве собственности на недвижимость, для брачного договора, соглашения об уплате алиментов, соглашения о разделе общего имущества супругов, договора ренты, завещания, согласия супруга на сделку с недвижимостью. Сделка, заключённая без требуемой нотариальной формы, ничтожна по правилам статьи 163 ГК РФ. Её не зарегистрируют, а если зарегистрируют по ошибке, любая заинтересованная сторона сможет оспорить её в суде.

В путеводителе собраны случаи, когда визит к нотариусу обязателен, разница между удостоверением сделки и свидетельствованием подписи и порядок расчёта стоимости. Адвокат Петрова Е. В. готовит проекты документов для нотариуса заранее, чтобы на приёме оставалось только проверить и подписать текст.

Обязательные нотариальные формы

Требование о нотариальной форме разбросано по разным законам. Удобнее держать перед глазами один перечень основных случаев.

Семейные договоры. Брачный договор, соглашение об уплате алиментов, соглашение о разделе общего имущества супругов. Соглашение о детях при разводе нотариальной формы не требует, но без неё его нельзя принудительно исполнить без суда.
Рента и пожизненное содержание с иждивением. Договор ренты удостоверяется нотариально независимо от предмета.
Завещание и наследственный договор. Исключения для завещаний в чрезвычайных обстоятельствах предусмотрены ГК РФ, но это редкая ситуация.
Доверенности. Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, на распоряжение зарегистрированными правами, на подачу заявлений о регистрации, а также передоверие.
Сделки с имуществом несовершеннолетних и недееспособных при отчуждении недвижимости.

Стороны вправе удостоверить у нотариуса и любую другую сделку по своему желанию. Если стороны договорились об этом письменно, нотариальная форма становится для них обязательной.

Сделки с долями

Доли в ООО

Договор купли-продажи, дарения или мены доли в уставном капитале ООО подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет полномочия продавца, оплату доли, соблюдение преимущественного права других участников и устава. После удостоверения он сам подаёт заявление в налоговую для внесения изменений в ЕГРЮЛ. Нотариально удостоверяется и заявление участника о выходе из общества, если устав допускает выход. Исключение сделано для передачи доли самому обществу и для некоторых внутренних процедур, которые описаны в законе об ООО.

Доли в недвижимости

Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру, дом или участок удостоверяются нотариально. Закон о регистрации недвижимости допускает исключения, например когда все сособственники продают свои доли одной сделкой. Перед сделкой полезно уточнить, попадает ли ваш случай под исключение, иначе Росреестр приостановит регистрацию.

Согласия и заявления

Согласие супруга на распоряжение недвижимостью или на сделку, требующую регистрации, оформляется нотариально. Без него второй супруг в течение года с момента, когда узнал о сделке, может потребовать признать её недействительной. Согласие на остальные сделки с общим имуществом презюмируется и отдельного оформления не требует.

Нотариальная форма нужна и для ряда односторонних документов:

заявления об отказе от наследства или о принятии наследства, если оно подаётся не лично нотариусу, ведущему дело;
заявления о регистрации юридического лица и изменений в ЕГРЮЛ, если оно подаётся не лично заявителем;
согласия родителей на выезд ребёнка за границу без их сопровождения;
заявления об отказе от преимущественного права покупки доли.

Удостоверение или свидетельствование

Эти два действия часто путают, а последствия у них разные.

Критерий	Удостоверение сделки	Свидетельствование подлинности подписи
Что подтверждает нотариус	Законность содержания, волю и дееспособность сторон	Только то, что подпись поставлена конкретным лицом
Проверка текста	Нотариус проверяет документ и зачитывает его вслух	Содержание документа не проверяется
Ответственность нотариуса	За законность сделки в целом	За установление личности подписавшего
Типичные случаи	Договоры с долями, брачный договор, рента, доверенность	Заявления в налоговую, согласия и заявления, где проверка содержания не требуется

Удостоверенная сделка сложнее оспаривается: нотариус фиксирует, что стороны понимали значение своих действий. Если в споре одна из сторон заявит, что её ввели в заблуждение, этот факт придётся опровергать уже с учётом записей нотариуса.

Тарифы

Стоимость нотариального действия складывается из двух частей. Первая — государственная пошлина или нотариальный тариф в размере, установленном Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства о нотариате. Для сделок с имуществом тариф зависит от суммы сделки и от того, кем приходятся друг другу стороны. Вторая часть — плата за услуги правового и технического характера: подготовку проекта, изготовление копий, отправку документов в реестры. Её предельный размер устанавливает нотариальная палата региона.

Точную сумму нотариус обязан назвать до совершения действия. Предварительно её можно рассчитать на сайте Федеральной нотариальной палаты notariat.ru, где публикуются региональные размеры. Если проект договора подготовлен заранее, часть технической работы выполнять не придётся, но это не всегда снижает итоговый платёж.

Отдельно оплачиваются выезд нотариуса на дом или в больницу и удостоверение сделки удалённо, когда стороны находятся в разных городах и каждая обращается к своему нотариусу. Удалённая сделка экономит поездку, но требует, чтобы оба нотариуса заранее согласовали текст, поэтому проект договора стоит направить им за несколько дней до подписания.

Как подготовиться к визиту

Список документов зависит от сделки. Для продажи доли в квартире понадобятся паспорта сторон, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, согласие супруга продавца, если доля приобретена в браке, и документы о соблюдении преимущественного права других собственников. Для сделки с долей ООО — устав, выписка из ЕГРЮЛ, документы об оплате доли и о приобретении её продавцом, решения органов общества, если они требуются уставом.

Преимущественное право сособственников требует отдельного времени. Продавец доли в квартире должен известить остальных о цене и условиях. Покупать долю постороннему он вправе только после их отказа или по истечении месяца. Уведомление можно направить через нотариуса, это упростит подтверждение.

Ошибки, из-за которых сделка срывается

Частая причина отказа нотариуса — неполный пакет документов или расхождения в них: разные площади в старом свидетельстве и выписке, неучтённая перепланировка, долги по взносам на капремонт в сделках с долями ООО, где требуется проверка. Другая причина — сомнения в дееспособности стороны или признаки давления на неё. Нотариус вправе отложить действие для запроса дополнительных сведений.

Серьёзнее последствия, если нотариальную форму обошли. Договор дарения доли, подписанный «на кухне» без нотариуса, ничтожен, и право на долю не перейдёт. Исправить это можно только новой сделкой в надлежащей форме, если вторая сторона ещё согласна её совершить.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com