Маткапитал: доли детям — обязательство, которое не прощают

Если квартира куплена с использованием материнского капитала, родители обязаны оформить её в общую собственность с детьми, определив доли по соглашению. Это требование закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми. Если доли не выделены, а квартиру продали, дети и прокурор вправе оспорить сделку, и под удар попадает уже новый покупатель.

Для продавца нарушение этой обязанности означает возможную отмену сделки и возврат денег. Если маткапитал получен через фиктивную покупку ради обналичивания, возникает уголовная ответственность за мошенничество при получении выплат. Ниже разобрано, как устроено обязательство, в какие сроки и в какой форме выделяют доли, как считают их размер и что проверить покупателю.

Откуда берётся обязательство выделить доли

Закон о материнском капитале разрешает направлять средства на улучшение жилищных условий: покупку, строительство, погашение ипотеки. Взамен он требует, чтобы жильё, приобретённое с использованием этих средств, принадлежало всем членам семьи: владельцу сертификата, его супругу и всем детям, включая родившихся позже.

Обязанность распространяется на всех детей, а не только на того, за рождение которого выдан сертификат. Дети от прежнего брака владельца сертификата тоже получают доли. Супруг владельца сертификата включается в круг собственников, даже если он не является родителем кого-то из детей.

Если родители не выполнили обязанность, это не прощается сроком. Ребёнок, достигнув совершеннолетия, может сам подать иск о признании за ним права на долю. Прокурор вправе подать такой иск в интересах несовершеннолетнего в любое время.

Сроки выделения и нотариальная форма

Момент выделения долей зависит от схемы покупки. Если жильё куплено без кредита, родители оформляют его на всех членов семьи в сроки, установленные правилами распоряжения капиталом, лучше всего сразу при регистрации покупки. Если квартира приобретена в ипотеку, доли выделяют после снятия обременения, то есть после погашения кредита. Правила Правительства РФ отводят на это шесть месяцев.

При ипотеке родители до перечисления средств оформляют нотариальное обязательство выделить доли. В нём указываются квартира, все будущие собственники и срок исполнения. Обязательство хранится в Социальном фонде и в деле нотариуса. При строительстве дома срок считают от ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности.

Как оформляют соглашение о долях

• соглашение подписывают все собственники, за детей до 14 лет — родители;
• закон допускает простую письменную форму соглашения о долях по маткапиталу, но нотариальное удостоверение снижает риск ошибок в расчёте;
• после подписания нотариус подаёт документы на регистрацию долей в ЕГРН;
• выписка ЕГРН, где указаны все дети, подтверждает, что обязательство исполнено.

Как считают размер долей

Распространённая ошибка — делить квартиру поровну между всеми членами семьи. Верховный Суд РФ в обзоре практики по делам о материнском капитале указал иной подход. Поровну делится не вся квартира, а только та её часть, которая оплачена материнским капиталом. Остальное принадлежит тем, кто вложил собственные деньги или кредит.

Пример расчёта. Квартира стоит условные 6 миллионов, маткапиталом оплачено 600 тысяч, то есть десятая часть стоимости. Семья из четырёх человек делит поровну эту десятую часть. Каждому ребёнку достаётся по одной сороковой доле, остальное принадлежит родителям. Родители вправе выделить детям больше, но меньше расчётной доли определить нельзя.

Доли, выделенные на основании обязательства, считаются имуществом детей. Дальнейшая продажа такой квартиры требует разрешения опеки, и опека будет следить, чтобы дети получили не меньше.

Последствия нарушения для сделки и продавца

Если квартира продана до выделения долей, суд по иску прокурора или повзрослевшего ребёнка признаёт сделку недействительной или признаёт за детьми право на долю. Квартира возвращается к продавцу, покупатель получает право требовать назад деньги. Если продавец их уже потратил, взыскание затягивается на годы.

Социальный фонд тоже вправе потребовать возврата средств материнского капитала, если они использованы не по назначению. Когда родители изначально не собирались улучшать жилищные условия, а получили деньги по фиктивной сделке, наступает ответственность по статье 159.2 УК РФ о мошенничестве при получении выплат. По таким делам проверяют и покупку, и последующую перепродажу.

Если доли не выделены по уважительной причине

Бывает, что ипотеку ещё не погасили, и срок выделения не наступил. Продать такую квартиру можно, но только с согласия банка и с выделением детям долей в новом жилье. Такие сделки оформляются в связке и требуют участия опеки.

Проверка маткапитальной квартиры покупателем

Покупатель не всегда видит из выписки ЕГРН, что квартира куплена на маткапитал. Косвенные признаки: семья с детьми, ипотека, погашенная досрочно, покупка в период после рождения второго ребёнка. Прямые ответы дают документы.

Что запросить у продавца

• договор, по которому продавец приобрёл квартиру, и документы об оплате;
• справку Социального фонда о том, использовались ли средства материнского капитала и на что;
• нотариальное обязательство о выделении долей, если оно давалось;
• выписку ЕГРН с историей перехода прав;
• разрешение опеки, если в числе собственников есть дети.

Если продавец отказывается дать справку о маткапитале, это повод отказаться от сделки или требовать дополнительных гарантий. Условие о том, что средства маткапитала не использовались, записывают в договор как заверение продавца об обстоятельствах. При его нарушении покупатель получает право на возмещение убытков.

Доли детей при разводе родителей

Развод не отменяет обязанность выделить доли. Наоборот, именно при разделе имущества супругов она чаще всего всплывает. Суд, деля квартиру, купленную с маткапиталом, сначала определяет доли детей по описанному выше правилу, а делит между супругами только оставшуюся часть.

Если обязательство не исполнено, один из супругов вправе потребовать выделения долей детям в рамках того же дела. Второй супруг не может уклониться от этого ссылкой на то, что квартира оформлена на него. Стоимость, приходящуюся на детские доли, из раздела исключают.

Ошибка многих разводящихся пар — договориться о разделе у нотариуса, забыв про детей. Такое соглашение потом оспаривают, и раздел приходится проводить заново. Поэтому соглашение о разделе и соглашение о долях детей готовят одновременно.

Проверка квартиры и оформление долей

Адвокат Петрова Е. В. проверяет историю квартиры, запрашивает документы по маткапиталу и оценивает риск оспаривания сделки. Для семей, которые продают такое жильё, адвокат рассчитывает доли детей, готовит соглашение о долях и схему продажи с разрешением опеки.

Если иск об отмене сделки уже подан, адвокат представляет интересы покупателя или продавца, собирает доказательства оплаты и добросовестности, заявляет требования о возврате денег.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokatpetrova25@gmail.com.